Wohnungseigentum:

Was tun, wenn der Verwalter nichts tut?

Bonn, 02.09.2018 - Jetzt ist die Saison der Eigentümerversammlungen vorbei. Wohnimmobilienverwalter sollten mit der Umsetzung der Beschlüsse gut beschäftigt sein. Doch was können die Wohnungseigentümer unternehmen, wenn ihre Verwaltung untätig bleibt? Wenn der ausgewählte Handwerker nicht mit dem Austausch der defekten Gegensprechanlage beauftragt wird? Wenn die beschlossene Planung der Heizungssanierung nicht in Gang kommt und Fördermittel-Anträge versäumt werden? Wohnen im Eigentum e.V. infomiert über Wohnungseigentümerrechte und Möglichkeiten des Vorgehens.

Selbsthilfe nur in Notfällen: Sollte ein Wohnungseigentümer selbst zum Telefon greifen und Aufträge an Handwerker vergeben? Das ist in der Regel zu riskant! Denn den Auftrag kann er oder sie nicht im Namen der WEG erteilen, die ja vom Verwalter nach außen vertreten wird. Der einzelne Eigentümer handelt dann selbst als Auftraggeber und bleibt womöglich auf den Kosten sitzen. "Einen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nur bei Aufträgen in einer akuten Gefahrensituation wie etwa bei einem Wasserrohrbruch", sagt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.

Verwaltung auf Pflicht hinweisen: Hat die WEG eine Maßnahme beschlossen, ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEGesetz verpflichtet, die beschlossene Maßnahme unverzüglich umzusetzen. Das Gesetz nennt ausdrücklich keine Frist für die Durchführung. Um für alle Seiten unnötige Kosten zu vermeiden, wird die Verwaltung den Monat nach Beschlussfassung abwarten können. Doch spätestens wenn klar ist, dass keine Anfechtungklage eingereicht wurde, muss sie mit der Umsetzung beginnen. "Passiert nichts, sollten Eigentümer zunächst versuchen, das Problem in einem persönlichen Gespräch mit der Verwaltung zu klären", empfiehlt Heinrich. Führt dies nicht weiter, ist es ratsam, dem Verwalter die präzisen Forderungen schriftlich mitzuteilen – und zwar mit einer kurzen Frist, in der die Forderungen erfüllt werden müssen.

Abmahnung aussprechen: Lässt der Verwalter die Frist tatenlos verstreichen, hat er sich eine Abmahnung verdient, die jeder Eigentümer formlos aus den Weg bringen kann. Durch die Abmahnung ist das Fehlverhalten dann dokumentiert und die Basis für weitere Rechtsschritte geschaffen. Wollen Eigentümer nicht selbst gegen die Verwaltung vorgehen, etwa weil sie nicht mit den dafür erforderlichen Kosten in Vorleistung treten möchten oder sichergehen wollen, dass die WEG „mitspielt“, können sie für die nächste Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag auf Abmahnung der Verwaltung auf die Tagesordnung setzten lassen. Bei dringender Erledigungsbedürftigkeit ist ein Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung geboten.

Abberufung, Kündigung: Schließlich bleibt der WEG nichts anderes übrig, als sich von einer untätigen Verwaltung zu trennen. Weil die Durchführung von Reparaturen und die unverzügliche Umsetzung von Beschlüssen „Kardinalpflichten“ sind, können Eigentümergemeinschaften den Verwalter nach erfolgter und fruchtloser Abmahnung abberufen und zugleich den Verwaltervertrag vorzeitig kündigen - aber bitte mit Rechtsberatung.

Klage auf Schadensersatz: Hat der Verwalter seine Pflichten verletzt, kann er schadensersatzpflichtig sein. Jeder Wohnungseigentümer kann wegen seines eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden selbst gegen den Verwalter vorgehen. Hat der Verwalter einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder Vermögen verursacht, kann ein Wohnungseigentümer - ermächtigt von der Eigentümergemeinschaft - den Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend machen und ggf. einklagen. "Lassen Sie sich auch hierbei zu den einzelnen Schritten und Erfolgsaussichten unbedingt rechtlich beraten", empfiehlt Heinrich, und weist auf die für WiE-Mitglieder kostenfreien telefonischen Rechtsauskünfte hin.

Verwaltung wechseln: Eine neue Verwaltung finden - oder die WEG selbst verwalten? Gerade für kleinere WEGs kann die letztere Variante eine Lösung sein - weil sie keinen geeigneten professionellen Verwalter finden, die Kosten scheuen oder einfach ihre Angelegenheiten selbst und besser regeln wollen. Wohnen im Eigentum e.V. unterstützt bei der Entscheidungsfindung mit kostenfreien Checklisten und bei der Umsetzung mit dem neuen Themenpaket "Selbstverwaltung der WEG". Mehr Informationen dazu gibt es auf der Website des Verbraucherschutzverbands im Menü Eigentumswohnung unter dem Punkt Verwaltung, Selbstverwaltende WEG.


Wohnen im Eigentum e.V. ist bundesweit aktiv, Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband und vertritt speziell die Wohnungseigentümer. Parteipolitisch neutral und unabhängig engagiert sich WiE für ihre Interessen und Rechte in der Öffentlichkeit sowie gegenüber Politik und Wirtschaft. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz auf dem Bau-, Wohnungs- und Wohnmarkt. Seine Mitglieder unterstützt WiE unter anderem mit kostenfreier Telefonberatung durch Rechtsanwälte und Architekten sowie weiteren Beratungsdienstleistungen rund um die Themen Eigentumswohnung, Bauen und Modernisieren. Weitere Informationen:

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